Baux et immobilier

Propriété, servitudes et droits réels à Bruxelles

Un passage contesté, un mur mitoyen, une fenêtre qui donne sur la parcelle voisine, un chantier qui fissure votre façade. Le droit des biens est souvent un droit de voisins.

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Le droit des biens a été entièrement réécrit. Le livre 3 du nouveau Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, modernise les règles de la propriété, des servitudes, de la mitoyenneté, des troubles de voisinage, de l'usufruit, de la superficie et de l'emphytéose.

Il concerne les particuliers comme les entreprises : sociétés propriétaires de leurs locaux, investisseurs, commerçants qui exploitent un bien sur la base d'un droit de superficie ou d'emphytéose.

Dans ces dossiers, la solution passe souvent par les titres de propriété, les plans et les actes anciens. Un litige de voisinage bien préparé commence par la lecture des actes, pas par une lettre de reproches.

J'interviens notamment pour

Les situations les plus fréquentes

Servitudes

Passage, vue, écoulement des eaux : existence, étendue, modification et extinction d'une servitude.

Mitoyenneté et limites

Murs et clôtures mitoyens, frais d'entretien, bornage, empiètements.

Troubles de voisinage

Nuisances qui dépassent la mesure normale des inconvénients entre voisins : compensation et mesures pour l'avenir.

Usufruit et nue-propriété

Répartition des charges et des travaux, conflits entre usufruitier et nus-propriétaires.

Superficie et emphytéose

Rédaction, droits et obligations du titulaire, sort des constructions à l'échéance.

Indivision

Gestion d'un bien détenu à plusieurs, décisions à prendre, sortie d'indivision.

Les troubles de voisinage

Chaque voisin doit supporter les inconvénients normaux du voisinage. Lorsque ceux-ci dépassent cette mesure, par exemple à l'occasion d'un chantier important ou d'une activité bruyante, le juge peut accorder une compensation, même si le voisin n'a commis aucune faute.

Le nouveau Code civil permet aussi d'obtenir des mesures pour l'avenir, afin de rétablir l'équilibre entre les deux fonds. La question n'est donc plus seulement d'être indemnisé, mais aussi de faire cesser le trouble.

Servitudes : ce que disent les titres

Une servitude peut résulter d'un titre, de la loi, ou dans certains cas de l'usage prolongé. Un propriétaire dont le terrain est enclavé, sans accès suffisant à la voie publique, peut réclamer un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité.

À l'inverse, une simple tolérance du voisin ne crée pas de droit. Distinguer l'une de l'autre suppose de reconstituer l'histoire des lieux : actes, plans, photographies, témoignages.

Avant d'acheter, de construire ou de rénover

Beaucoup de litiges auraient pu être évités par quelques vérifications préalables.

Lisez les servitudes mentionnées dans l'acte d'acquisition et les actes antérieurs.
Vérifiez les limites réelles de la parcelle avant d'ériger une clôture ou un mur.
Faites dresser un état des lieux contradictoire des bâtiments voisins avant un chantier.
Prévenez vos voisins par écrit des travaux qui touchent un mur mitoyen.

Questions fréquentes

Propriété et servitudes : ce qu'il faut savoir

Tout dépend de l'origine du passage. S'il repose sur un titre, ou dans certains cas sur un usage prolongé, il constitue une servitude que le voisin doit respecter. S'il ne s'agissait que d'une tolérance, il peut y mettre fin. L'examen des actes est la première étape.

En principe, les copropriétaires du mur, à proportion de leurs droits. Les choses changent lorsque les travaux ne profitent qu'à l'un d'eux ou résultent de sa faute. Un accord écrit avant les travaux évite la plupart des discussions.

Faites constater rapidement les dégâts, si possible par un expert, et conservez l'état des lieux dressé avant le chantier s'il existe. Plusieurs fondements peuvent coexister : troubles de voisinage, responsabilité de l'entrepreneur ou de l'architecte. Le choix de la cible influence la suite.

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