Avenue de la Basilique 384/34, 1081 Koekelberg · Avocate au Barreau de Bruxelles · Sur rendez-vous
+32 (0)2 424 19 91
À Bruxelles, le bail d'habitation obéit à ses propres règles, distinctes de celles de la Wallonie et de la Flandre. Beaucoup de propriétaires utilisent encore des modèles qui ne sont plus à jour.
Depuis la régionalisation du bail, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté ses propres règles, intégrées au Code bruxellois du logement. Elles s'appliquent aux baux portant sur un logement situé à Bruxelles, quels que soient la nationalité ou le domicile du propriétaire.
J'accompagne des propriétaires bailleurs, particuliers ou sociétés, qui louent un ou plusieurs biens, comme des locataires confrontés à un litige avec leur bailleur.
Les litiges relatifs au bail relèvent du juge de paix du canton où se trouve le bien, quel que soit le montant. Une conciliation préalable devant ce juge est possible, peu coûteuse, et permet souvent d'éviter un procès.
Bail écrit, annexes obligatoires, durée adaptée à votre projet, enregistrement.
Contradictoire et détaillé à l'entrée : c'est lui qui décidera du sort de la garantie à la sortie.
Constitution, libération en fin de bail, retenues justifiées pour dégâts locatifs.
Rappels, conciliation, citation, résolution du bail et expulsion dans le respect des règles.
Congé du bailleur pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, congé du locataire, préavis et indemnités.
Conditions de l'indexation annuelle, révision du loyer, charges réelles ou forfaitaires.
À Bruxelles, le bail d'habitation doit être écrit et accompagné d'annexes et de documents imposés par la réglementation, dont le certificat de performance énergétique. Son enregistrement incombe au bailleur.
Ces formalités ne sont pas de pure forme. Un bail non enregistré, par exemple, peut permettre au locataire de partir sans préavis ni indemnité, et l'absence d'écrit complique l'indexation comme la preuve des obligations de chacun.
Un propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, vider les lieux sont interdits, même face à un locataire de mauvaise foi. Ces gestes se retournent systématiquement contre leur auteur.
La voie normale passe par une mise en demeure, éventuellement une conciliation, puis une citation devant le juge de paix pour obtenir le paiement des arriérés, la résolution du bail et, si nécessaire, l'expulsion, exécutée par huissier dans les conditions fixées par la loi.
La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie fonde les retenues sur la garantie. L'usure normale reste à charge du bailleur ; les dégâts locatifs, à charge du locataire. Sans état des lieux d'entrée détaillé, la preuve devient très difficile pour le bailleur.
Non. Seul un jugement, exécuté par un huissier de justice, permet de récupérer le bien contre la volonté du locataire. Agir autrement expose le propriétaire à des poursuites et à des dommages et intérêts.
Oui, le locataire peut mettre fin au bail moyennant un préavis. Selon le moment où il part et le type de bail, une indemnité peut être due au bailleur. Les règles diffèrent selon qu'il s'agit d'un bail de courte durée ou d'un bail de neuf ans.
Le Code bruxellois du logement impose un bail écrit. Un bail verbal ne laisse pas pour autant les parties sans droits, mais il place surtout le bailleur dans une position difficile : preuve des conditions, indexation, enregistrement. Il est préférable de régulariser au plus vite.
Exposez votre situation, pièces à l'appui : vous saurez s'il y a matière à agir, dans quel délai et à quel coût.